INTERNATIONAL PRESSAffitti brevi nei borghi e Albergo Diffuso: modelli a confronto
Il modello degli affitti brevi nei borghi: opportunità e rischi strutturali
Nei borghi più conosciuti – dal Chianti all’Umbria storica, dalla Valle d’Aosta alle Langhe – la domanda turistica sta spostando l’offerta verso l’alto, rendendo più conveniente per i proprietari affittare a turisti per pochi giorni che a residenti per anni. Il risultato è una progressiva riduzione delle abitazioni disponibili per chi vorrebbe stabilirsi in modo permanente: giovani famiglie, lavoratori da remoto, pensionati in cerca di qualità della vita. Il rischio concreto è la trasformazione del borgo in un “museo a cielo aperto”, frequentato d’estate e “vuoto” nei mesi invernali.
Il problema non è tanto la presenza del turismo, quanto l’assenza di una visione e di una gestione consapevole del territorio. Un borgo che si affida passivamente alle piattaforme di prenotazione, senza una strategia di sviluppo locale, senza regolamentazione degli usi degli immobili, senza una comunità che orienti l’accoglienza verso la propria identità, non sta scegliendo il turismo: lo sta subendolo. E un borgo che subisce il turismo tende, nel tempo, a perdere entrambe le cose: i residenti e i visitatori di qualità.
Il quadro normativo: un passo avanti, ma non sufficiente
Nel biennio 2024-2025 il mercato ha raggiunto un punto di svolta normativo. L’introduzione del Codice Identificativo Nazionale (CIN), previsto dal D.L. 145/2023 e operativo dal 2024, e l’inasprimento fiscale – la cedolare secca sale al 26% per chi gestisce più di un immobile in affitto breve – mirano a far emergere il sommerso e a frenare le gestioni puramente speculative. Si tratta di strumenti utili, ma pensati principalmente per contesti urbani ad alta densità turistica, come Firenze e Venezia, dove le restrizioni agli affitti brevi nei centri storici sono già operative.
Per i piccoli borghi, il problema non è solo fiscale: è strutturale. Nessuna norma nazionale può sostituirsi a una scelta locale consapevole su cosa si vuole diventare. I comuni che stanno ottenendo i risultati migliori in termini di ripopolamento non sono quelli che hanno semplicemente limitato gli affitti brevi, ma quelli che hanno affiancato alla regolamentazione una proposta alternativa credibile: servizi, infrastrutture, incentivi per i nuovi residenti, e – in molti casi – un modello ricettivo integrato nel territorio.
Va riconosciuto che gli affitti brevi non sono tutti uguali. Esiste una differenza rilevante tra il piccolo proprietario che affitta la propria casa per qualche settimana l’anno – fenomeno che porta visibilità e reddito integrativo senza snaturare il borgo – e il gestore professionale multi-immobile, spesso non residente, che ottimizza i ricavi con accesso automatico (lockbox), nessuna interazione con gli ospiti e nessun legame con l’economia locale.
È questo secondo modello che produce gli effetti più critici:
- gli immobili escono dal mercato dell’affitto a lungo termine, riducendo le possibilità di insediamento stabile.
- senza un gestore presente, senza incontro, non c’è “accoglienza”.
- i proventi escono dal territorio (commissioni alle piattaforme, gestori non locali) senza generare occupazione stabile o indotto locale.
- il borgo si riempie d’estate e si svuota completamente negli altri mesi, rendendo insostenibile qualsiasi servizio permanente.
È in questo contesto che il modello dell’Albergo Diffuso mostra le sue caratteristiche distintive.
Quando l’AD può davvero diventare un motore di sviluppo
L’albergo diffuso non è una formula da applicare ovunque in modo automatico. Funziona molto bene nei borghi dove esiste ancora una comunità viva, dove sono presenti abitanti, relazioni sociali e almeno i servizi minimi indispensabili alla vita quotidiana e all’accoglienza. In assenza di queste condizioni, il progetto di un AD richiede una maggiore cautela, e soprattutto va inquadrato in una visione e in una progettualità più ampia, non solo turistica.
Detto questo, la prospettiva favorevole all’albergo diffuso resta solida, e non per adesione ideologica, ma per quello che emerge con continuità dagli Osservatori dell’Associazione Nazionale Alberghi Diffusi. I report 2025 e 2026 confermano quelli degli anni precedenti e restituiscono un quadro molto coerente: l’AD si conferma una struttura integrata nel borgo, capace di attivare lavoro, recuperare edifici esistenti, prolungare i periodi di apertura e valorizzare anche i servizi locali già presenti.
Il Report ADI di marzo 2024 offriva già elementi concreti in questa direzione. Il profilo medio dell’albergo diffuso italiano è quello di una struttura che coinvolge 7 edifici distinti, con 19 camere e 43 posti letto in media, con una distanza massima di 180 metri tra l’area accoglienza e la camera più distante. Una struttura giovane – un quinto degli AD italiani ha aperto dopo il 2019 – ma già capace di generare effetti misurabili sul territorio: nell’84% dei borghi in cui è presente un AD si è assistito alla nascita di nuovi esercizi commerciali o artigianali; nel 77% dei casi sono stati attratti nuovi abitanti; nel 71% dei borghi persone non residenti sono state stimolate ad acquistare casa. Sul piano occupazionale, ogni due camere di un AD si crea un posto di lavoro diretto. E nel 60% dei casi l’AD è riconosciuto come fattore di freno allo spopolamento.
I dati più recenti rafforzano questa lettura. Nel report 2026, gli Alberghi Diffusi intervistati dichiarano in media circa 5 addetti fissi e oltre 11 stagionali per struttura; il 72% ha effettuato investimenti di ristrutturazione nel 2025, soprattutto per migliorare camere e spazi comuni. Una parte rilevante delle strutture non concentra tutta la ristorazione al proprio interno, ma lavora in convenzione con ristoranti del luogo o si appoggia all’offerta gastronomica diffusa del borgo, confermando il legame tra ospitalità e tessuto economico locale.
Anche il report 2025 indicava la stessa direzione: un AD medio coinvolge più edifici, impiega stabilmente personale, amplia l’occupazione nei mesi di stagione e, nella maggior parte dei casi, dispone di un ristorante aperto anche a clientela esterna oppure collabora con altre strutture del territorio. Non si tratta dunque solo di una forma ricettiva originale, ma di un modello che tende a distribuire effetti economici dentro il borgo, anziché concentrarli in una struttura isolata.
Un dettaglio non secondario riguarda la stagionalità: il Report ADI 2024 descrive l’AD come una “proposta destagionalizzata” capace di restare aperta 10 mesi l’anno. Questo dato – confermato anche dai report successivi – rappresenta una differenza strutturale rispetto agli affitti brevi non gestiti, che tendono a concentrarsi sui picchi estivi senza garantire continuità né ai lavoratori né all’economia locale.
La questione decisiva: dove e a quali condizioni
Per questo, quando le condizioni di partenza sono adeguate, l’albergo diffuso può diventare un motore di sviluppo locale. Crea posti di lavoro, porta visitatori, sostiene le attività esistenti e può stimolare l’apertura di nuovi servizi. In alcuni casi intercetta una domanda ancora più interessante: quella di persone che non cercano soltanto un luogo da visitare, ma un borgo in cui tornare, fermarsi più a lungo o persino andare a vivere.
La questione decisiva, allora, non è se l’albergo diffuso sia utile in astratto, ma dove e a quali condizioni possa esprimere tutto il suo potenziale. Nei borghi con una comunità presente, servizi essenziali e una minima infrastruttura sociale, l’AD può rafforzare la fiducia dei residenti, dare nuove ragioni per restare e rendere più credibile una strategia di ripopolamento.
Un borgo deve sapere cosa vuole diventare. Il turismo – qualunque forma assuma – può essere uno strumento di questa visione, ma non può essere la visione stessa.
GD, maggio 2026
Fonti principali: Barron K., Kung E., Proserpio D. (2021), “The Effect of Home-Sharing on House Prices and Rents: Evidence from Airbnb”, Marketing Science; Associazione Nazionale Alberghi Diffusi, Report marzo 2024; report ADI 2025 e 2026.